Ügyvédi segítség
Ingatlanjogász 17. kerület
A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: „Ptk.”) a tulajdonjog megszerzése cím alatt rendelkezik az elbirtoklás szabályairól. Az elbirtoklás útján történő tulajdonszerzés feltétele az, hogy a dolgot ingatlan esetén tizenöt, ingó dolog esetén tíz éven át sajátunkként szakadatlanul birtokoljuk.
A Ptk. szabályai szerint „ingó dolog tulajdonjogának elbirtoklásával megszűnnek a harmadik személynek a dolgot terhelő olyan jogai, amelyek az elbirtokló birtokának megszerzése előtt keletkeztek, és amelyekre nézve az elbirtoklás ideje szintén eltelt, kivéve, ha az elbirtokló a harmadik személy jogának fennállása tekintetében nem volt jóhiszemű.” Fontos, hogy elidegenítési és terhelési tilalom fennállása nem zárja ki az ilyen tulajdonszerzést, ha az elbirtoklás feltételei egyébként fennállnak.
Az elbirtoklásra vonatkozó általános szabályok szerint a dolog tulajdoni hányada is elbirtokolható, melyhez kapcsolódóan fontos kiemelnünk a PK 4. számú állásfoglalás megállapítását is, melynek értelmében „elbirtoklás útján a tulajdonostárs is megszerezheti a másik (többi) tulajdonostárs illetőségének a tulajdonjogát, de ilyenkor fokozott szigorúsággal kell vizsgálni az elbirtoklás törvényes kellékeinek a fennállását, és ennek körében azt is, hogy az elbirtoklásra hivatkozó tulajdonostárs magatartása összeegyeztethető-e a tulajdonostársak jogaira és a dologhoz fűződő törvényes érdekeire vonatkozó jogszabállyal.”
A Ptk. 5:45. §-ában bevezeti a jogcímes elbirtoklás jogintézményét. Az új szabály alapján az „elbirtoklás öt év elteltével következik be, ha a birtokos az ingatlan birtokát a tulajdonostól olyan írásbeli szerződéssel szerezte, amelynek alapján a tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzését követelhetné, ha a szerződés az ehhez megkívánt alakszerűségi követelményeknek megfelelne, és a birtokos az ellenszolgáltatást teljesítette.” Ez arra az esetre vonatkozik tehát, ha az adott szerződés egyébként érvényes lenne, de az nem felel meg az ingatlan-nyilvántartási szabályokban meghatározott alaki kellékeknek.
Az elbirtoklás vonatkozásában is fontos szerepe van a jogutódlásnak, a Ptk. ugyanis rögzíti, hogy az „új birtokos saját elbirtoklásának idejéhez hozzászámíthatja azt az időt, amely jogelődjének birtoklása idején már elbirtoklási időnek minősült.”
Az elbirtoklás kizártságának eseteiről külön szakasz rendelkezik a Ptk.-ban, melynek értelmében elbirtoklás útján nem szerezhet tulajdonjogot az, aki bűncselekménnyel vagy egyébként erőszakos vagy alattomos úton jutott a dolog birtokához. Az elbirtoklás kizártsága körében rögzíti továbbá a törvény azt is, hogy „ingatlan tulajdonjogát elbirtoklás útján nem lehet megszerezni, ha az elbirtoklás feltételei a föld egy részére vonatkozóan állnak fenn, és a föld nem osztható meg.”
Kiemelendő, hogy „ha a tulajdonos menthető okból nincs abban a helyzetben, hogy tulajdonosi jogait gyakorolhassa, az akadály megszűnésétől számított egy évig az elbirtoklás akkor sem következik be, ha egyébként az elbirtoklási idő már eltelt vagy abból egy évnél kevesebb volna hátra”. Ez az elbirtoklási idő nyugvása.
A nyugvás mellet természetesen az elbirtoklás megszakadásának esetei is fontosak, abban az esetben ugyanis, ha „az elbirtoklás megszakad, a birtoklásnak addig eltelt ideje nem vehető figyelembe, és az elbirtoklás a megszakadást okozó körülmény elmúltával újból kezdődik.
A Ptk. szabályai szerint pedig az elbirtoklás megszakadásáról az alábbi esetekben beszélhetünk
„a) a tulajdonos a dolog kiadása iránti követelését bírósági úton érvényesíti;
b) a tulajdonos a dologgal kapcsolatban tulajdonosi jogát gyakorolja; vagy c) a birtokos a birtokot akaratán kívül elveszti, és azt egy éven belül nem szerzi vissza, vagy egy éven belül nem kéri a bíróságnál, hogy a dolog újabb birtokosa a dolgot adja vissza.”
Amennyiben Ön ingatlanjogászt és polgári jogban jártas ügyvédet keres a 17. kerületben, keresse Ügyvédi Együttműködésünket az alábbi elérhetőségek bármelyikén:
https://17kerugyved.hu/kapcsolat/.
Budapest teljes területén és vidéken is képviseljük ügyfeleinket.
/Kérjük annak figyelembevételét, hogy az ismertetett jogszabályok, azok terjedelme miatt nem közölhetőek teljes egészben, így jogi problémájának megoldására mindenképp keressen fel jogi szakembert. Cikkünk pusztán tájékoztatásként szolgál. Javasoljuk, hogy mindig vegye figyelembe a cikk megjelenésének időpontját is a folyamatosan változó jogszabályok miatt./
