Ingatlanjogi ügyvéd 17. kerület
A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény Hatodik, kötelmi jogról szóló könyvében tárgyalja a szerződések általános szabályait és azon belül is a szerződések megerősítéséhez használatható „eszközöket”, amilyen például a foglaló jogintézménye is, amelyet magánszemélyek is gyakran használnak, olyan esetben is, amikor nem üzleti tevékenységük körében járnak el.
A Ptk. indokolásának megfogalmazását felhasználva egyszerűen megmagyarázhatjuk a szerződések megerősítésének gyakorlati hasznát: a szerződés megerősítésének eszközei valamilyen szerződésszegéshez kapcsolódó, a kötelezett által önként vállalt többletszankciót biztosítanak a jogosult számára, másrészt a kötelezett teljesítési készségét is kifejezésre juttatják. Fontos azonban, hogy míg a szerződésszegés törvényi szankciói önmagukban, külön és kifejezett vállalás nélkül, a törvény erejénél fogva, a felek erre vonatkozó megállapodása hiányában is kapcsolódnak a szerződésszegéshez és érvényesíthetőek a sérelmet szenvedett fél által, addig a szerződés megerősítésének többletszankciói szerződésszegés esetén is csak akkor érvényesíthetőek, ha azt a felek a szerződésben előre kikötötték.
A szerződések általános szabályai között a Ptk. a foglalót, a kötbért és a jogvesztés kikötését szabályozza, melyek közül jelen blogunkban a foglaló szabályait kívánjuk ismertetni. (Ptk. 6:185. §)
A Ptk. értelmében egy másik félnek fizetett pénzt akkor lehet foglalónak tekinteni, ha annak fizetésére a kötelezettségvállalás megerősítéseként kerül sor, és ez a rendeltetés a szerződésből egyértelműen kitűnik.
A foglalót nemcsak a szerződés megkötésekor lehet átadni, hanem – a szerződés módosításával – a szerződés fennállása alatt bármikor.
Ha a szerződést – melyben a vállalt kötelezettség megerősítésére a foglalót megfizették – teljesítik, a szerződés alapján fizetendő tartozás a foglaló összegével csökken, ha pedig a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár.
A foglaló szankciós jellege akkor „jön elő”, ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért csupán az egyik fél felelős, ekkor ugyanis a teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni. Ezen szerződő felet nemcsak akkor sújtja a szankció, ha a szerződés neki felróható okból hiúsul meg, hanem abban az esetben is, ha ahhoz egyéb, az ő érdekkörében bekövetkezett olyan ok vezetett, amelyért felelőssége fennáll.
Mindemellett fontos kiemelni, hogy a foglaló ilyen formán történő elvesztése vagy kétszeres visszatérítése a szerződésszegés következményei alól nem mentesít, de a kártérítés összege – vagy kötbér kikötése esetén – a kötbér összege a foglaló összegével csökken (a kártérítés vagy kötbér összegébe tehát a foglaló összegét be kell számítani.)
A túlzott mértékű foglaló összegét a kötelezett kérelmére a bíróság mérsékelheti.
Fontos, hogy bár a foglaló érvényessége nincs írásbeliséghez kötve, hanem – a pénz átadásával (rendelkezésre bocsátásával) – keletkezik, a többletszankciós szerepét azonban egyértelműen bizonyítani kell, azaz vita esetén az arra hivatkozó félnek kell bizonyítania, hogy a fizetett pénzösszeget foglaló jogcímén adta át, ezért mindenképp érdemes írásban rögzíteni, hogy foglaló átadására került sor adott szerződés felei között, ahogy az is rögzítendő, hogy pontosan milyen összegben s milyen kötelezettségvállalás megerősítéseként.
A sokszor hiányos – és emiatt nem érvényesíthető – foglalós kikötés szerződésbe foglalásához mindenképp javasoljuk jogi képviselő igénybe vételét. Továbbá amennyiben jogvitás helyzet alakul ki egy foglalós kikötéssel kapcsolatban, keresse ingatlanjogi tapasztalattal rendelkező Ügyvédi Együttműködésünket a 17. kerületben található Home Center irodaházban személyesen (előzetes időpont egyeztetés minden esetben szükséges e-maile vagy telefonon), vagy alábbi elérhetőségek bármelyikén: https://17kerugyved.hu/kapcsolat/
/Kérjük annak figyelembevételét, hogy az ismertetett jogszabályok, azok terjedelme miatt nem közölhetőek teljes egészben, így jogi problémájának megoldására mindenképp keressen fel jogi szakembert. Cikkünk pusztán tájékoztatásként szolgál. Javasoljuk, hogy mindig vegye figyelembe a cikk megjelenésének időpontját is a folyamatosan változó jogszabályok miatt./
6 hozzászólás