Társasházi közös tulajdon használata – Ügyvéd 17. Kerület
A társasházak közös tulajdoni részének birtoklása, használata, hasznosítása gyakran feszültséget szül a lakás ingatlanok tulajdonosai között, mely jogi probléma megoldása nem is olyan egyszerű, mint elsőre gondolnánk.
A téma bemutatása során az alábbi jogszabályi rendelkezésekből tudunk kiindulni:
A Ptk. 5:85. § (5) bekezdésében foglaltak alapján a társasháztulajdonra a közös tulajdon szabályait kell megfelelően alkalmazni.
A Ptk. Közös tulajdonra vonatkozó rendelkezései alapján: 5:74. § [A tulajdonostársak joga a birtoklásra és használatra] A tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog birtoklására és használatára; e jogot azonban egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak és a dologhoz fűződő lényeges jogi érdekeinek sérelmére.
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 23. § (1) bekezdésében foglaltak szerint pedig Minden tulajdonostárs jogosult a közös tulajdon tárgyainak birtoklására és használatára, ez azonban nem sértheti a többi tulajdonostárs ezzel kapcsolatos jogát és jogos érdekét. (2) A közgyűlés a birtoklás, használat és hasznosítás módját meghatározhatja.
Rögzíthetjük tehát, hogy a társasházakról szóló törvény teljesen összhangban van e tekintetben a Ptk.-val.
A társasházakról szóló törvény a közös tulajdon birtoklása, használata és a hasznosítása körében a döntést a közgyűlés hatáskörébe utalja, azonban a Társasházi törvény magyarázata alapján a jogszabály nem válaszolja meg azon kérdést, hogy a témakör a közgyűlés kizárólagos döntési jogköre, vagy a tulajdonostársaknak lehetőségük van a használat, hasznosítás kérdésében szerződésben megállapodni, például alapító okiratban.
A törvény magyarázata szerint fennáll annak a lehetősége, hogy a tulajdonosok ne szótöbbséggel történő határozathozatallal döntsék el a problémakört, hanem szerződéssel zárják le a helyzetet. Itt igazából az okozhatja a gondot, hogy amennyiben szerződéses úton rendezik a jogvitás szituációt, úgy mivel a szerződés csak mindegyik azt aláíró fél által módosítható, ennek megváltoztatásához mindegyik -szerződést aláíró- tulajdonos aláírására szükség van újra (ugye a szerződés ugyanolyan feltételekkel módosítható, amilyen formában az létrejött). Illetve nyilván mód van bírósági szerződésmódosításra, melyről https://17kerugyved.hu/birosagi-szerzodes-modositas-polgarjogi-ugyved/ link alatt található blogunkban már részletesen írtunk, azonban ez nem egy egyszerű módja a szerződés módosításának.
Rögzítjük azonban, hogy a bírói gyakorlat sem egyértelmű a jelen igencsak bonyolult témában, gondolunk itt arra az érdekes kérdésre, hogy ha megállapodással rendezik a felek a közös tulajdon kérdéseit – nem pedig közgyűlési határozattal -, akkor az mennyiben zárja el a tulajdonosokat attól, hogy később mégis közgyűlési határozattal vagy esetlegesen házirenddel szabályozzák újra a használat kérdését.
A BDT 2008.1855. szám alatt közzétett eseti döntésben a bíróság azért utasította el a félnek a korábbi használati megállapodás felülvizsgálatára irányuló kereseti kérelmét, mely a bíróság általi szerződésmódosításra irányult, mert a bíróság döntése szerint a használat újrarendezését nem a megváltozott körülményekre hivatkozással lehet kérelmezni, hanem lehetősége van a tulajdonosoknak arra, hogy a tulajdoni hányadokhoz igazodó közös területek használatát közgyűlési döntéssel határozzák meg.
Szintén a közös kert használatát rendező megállapodásnak utóbb szótöbbséges határozattal történő megváltoztathatósága mellett foglalt állást a Legfelsőbb Bíróság egy másik eseti döntésben – Pfv.I.20.789/2005/7. -, mely azt rögzíti, hogy a kert használatának megváltoztatása történhet alapító okiratban, azonban ez nem kötelező tartalmi elem, így a használat megváltoztatása történhet ez követően szótöbbséges határozattal.
Nem kizárt tehát szerződésben szabályozni a közös területek használatát, azonban annak érdekében, hogy az könnyebben módosítható legyen, mindenképpen javasoljuk közgyűlési határozat meghozatalát, vagy SZMSZ-ben történő szabályozását.
Amennyiben Önnek társasházzal kapcsolatos jogi kérdése van, vagy társasházi közös tulajdon használatával kapcsolatosan jogi segítségre van szüksége, keresse Ügyvédi Együttműködésünket Budapest 17. kerületben személyesen ( # ugyved 17 kerulet ), vagy az alábbi linken található elérhetőségek bármelyikén: https://17kerugyved.hu/kapcsolat/, de Budapest teljes területén és vidéken is képviseljük ügyfeleinket.
/Kérjük annak figyelembevételét, hogy az ismertetett jogszabályok, azok terjedelme miatt nem közölhetőek teljes egészben, így jogi problémájának megoldására mindenképp keressen fel jogi szakembert. Cikkünk pusztán tájékoztatásként szolgál. Javasoljuk, hogy mindig vegye figyelembe a cikk megjelenésének időpontját is a folyamatosan változó jogszabályok miatt./
