A földeken fennálló osztatlan közös tulajdon megszüntetése – a tulajdonostársak és földhasználók értesítése – Agrárjogi ügyvéd
Több blogunkban foglalkoztunk már a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon megszüntetésének témakörével (https://17kerugyved.hu/foldeken-fennallo-kozos-tulajdon-megszuntetese-ugyved-17-kerulet/ linken jelenleg is elérhető cikkünkben ismertettük az alapvetéseket, https://17kerugyved.hu/agrarjogi-ugyved-budapest-xvii-kerulet/ linken pedig a területi minimum fogalmáról írtunk részletesebben), jelen blogunk is az említett témában készült; a tulajdonostársak értesítésére vonatkozó szabályozást érintjük.
A földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló 2020. évi LXXI. törvény (a továbbiakban: „Foktftv.”) 5. § (1) bekezdése értelmében az osztatlan közös tulajdonnak az ingatlan megosztásával történő megszüntetését kezdeményező tulajdonostársnak a megosztási folyamat megkezdéséről írásban, igazolt módon kell értesítenie valamennyi, az ingatlanban tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostársat, továbbá az ingatlan földhasználati nyilvántartásba vagy erdőgazdálkodói nyilvántartásba bejegyzett valamennyi használóját.
Az értesítésekre vonatkozó szabályok pedig az ingatlan egyetlen tulajdonostárs tulajdonába vétele útján történő bekebelezés esetében is ugyanúgy irányadóak.
S miért is olyan fontos tulajdonostársak igazolt értesítése, illetve a kézbesítés esetleges meghiúsulásának a Magyar Posta Kézbesítési Igazolásán megjelölt pontos oka?
Az eljárás sikeres lezárásához szükséges okirat (legyen szó az osztatlan közös tulajdon megszüntetését eredményező egyezségi okiratról, vagy a bekebelező tulajdonostárs által tett egyoldalú nyilatkozatról) érvényességéhez a tulajdonostársak tulajdoni hányad szerint számított egyszerű többségének döntése szükséges, azzal azonban, hogy az egyezséghez történő hozzájárulást megadottnak kell tekinteni azon személyek vonatkozásában, akiknél az értesítés lent ismertetésre kerülő szabályok alapján mellőzhető vagy ha azt megtörténtnek kell tekinteni. Az ilyen egyezség hatálya pedig az összes tulajdonostársra kiterjed.
Mikor mellőzhető az értesítés? Abban az esetben, ha az értesítés közlése azért nem lehetséges, mert a tulajdonostárs
a) személye bizonytalan, vagy
b) lakcíme, tartózkodási helye, székhelye, telephelye, fióktelepe ismeretlen. (Foktftv. 5. § (2))
Az Foktftv. értelmében pedig akkor minősül a tulajdonostárs személye bizonytalannak, ha
a) azonosítása nem lehetséges az ingatlan-nyilvántartásban szereplő adatai alapján, vagy
b) természetes személy esetén örököse, gazdálkodó szervezet esetén jogutódja az ingatlan-nyilvántartásból nem állapítható meg.
(Ha az örökös megállapítható és esetleg az eljárásunk alatt kerül a földhivatali ügyintézőhöz az öröklés jogcímén történő tulajdonjog-bejegyzés iránti kérelem, annak „végzetes” hatásai lehetnek az eljárásunkra, ahogy https://17kerugyved.hu/osztatlan-kozos-tulajdon-megszuntetese-jogi-segitseg-17-kerulet/ linken olvasható blogunkban részleteztük. De a rövid kitérő után térjünk is vissza jelen blogunk témájához.)
Amennyiben tehát a tulajdonostárs személye fent rögzítettek szerint igazolt módon bizonytalan, vagy lakcíme ismeretlen, úgy ezen személy/személyek hozzájárulása megadottként minősül az eljárásunkban, úgy, mintha ő/ők maguk is aláírták volna az egyezségi okiratot.
A másik ilyen lényeges kör, azon személyek összessége, akiknél az értesítést azért kell megtörténtnek tekinteni, mert annak közlése az alábbi okokból hiúsult meg:
a) a postai küldemény azzal a jelzéssel érkezik vissza, hogy a címzett „nem kereste”, „ismeretlen”, „kézbesítés akadályozott” vagy „elköltözött”, vagy
b) a címzett tulajdonostárs, a földhasználó vagy az erdőgazdálkodó a küldemény átvételét megtagadta.
Ha tehát a tulajdonostárs nem veszi át a neki megküldött értesítést és az példának okáért „nem kereste” jelzéssel érkezik vissza az eljárás kezdeményezőjéhez, úgy ezen („nemtörődöm”) tulajdonostárs hozzájárulása is megadottként minősül, tulajdoni hányadától függetlenül, illetve természetesen azzal is „erősíti” a kérelmező pozícióját, hozzájárul a kérelmező által kezdeményezett tartalmú egyezség érvényességéhez, s ezáltal a tulajdonosváltozás földhivatali bejegyzéséhez.
Fentiek szerint – mint minden egyéb esetben is – mindenképp azt javasoljuk Ügyfeleinknek és a blog olvasóinak is, hogy vegyék át a postán számukra megküldött iratokat, küldeményeket, hiszen ha termőföld tulajdoni hányadának tulajdonosaként átveszünk egy fentiek szerinti értesítést, úgy akár a megállapodás tartalma, az osztóprogram segítségével történő terület-megosztás, illetve bekebelezés esetén a nekünk megajánlott érték kapcsán is van lehetőség a módosításra (igazságügyi szakértővel új értékbecslési szakvéleményt készíttetésére, stb.), míg ha az átvétel elmarad és „nem kereste” jelzéssel kerül vissza a borítékunk a feladóhoz, úgy semmilyen ráhatásunk sem lehet az eljárásra, sőt – ahogy fent részleteztük – a tulajdoni arányunknak megfelelő „szavazatszámmal” támogatjuk a számunkra ismeretlen megállapodás szerinti tulajdonosváltozást.
Amennyiben kérdése van a fenti témakörhöz, illetve bármely, a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon megszüntetéséhez kapcsolódó témában, ha Ön is tulajdonostárs osztatlan közös tulajdonban álló termőföldben és tapasztalja az ebből eredő nehézségeket, keresse agárjogi témákban jártas Ügyvédi Együttműködésünket Budapest 17. kerületében található irodánkban, vagy az alábbi linken található elérhetőségek bármelyikén: https://17kerugyved.hu/kapcsolat/ (de Budapest teljes területén és vidéken is képviseljük Ügyfeleinket).
/Kérjük annak figyelembevételét, hogy az ismertetett jogszabályok, azok terjedelme miatt nem közölhetőek teljes egészben, így jogi problémájának megoldására mindenképp keressen fel jogi szakembert. Cikkünk pusztán tájékoztatásként szolgál. Javasoljuk, hogy mindig vegye figyelembe a cikk megjelenésének időpontját is a folyamatosan változó jogszabályok miatt./
